为偿短债筹粮草 泛海控股亏损4.7亿元转让项目股权

6月29日,泛海控股股份有限公司(000046.SZ以下简称“泛海控股”)发布了一则公告,透露控股股东泛海集团所持的该公司1.764亿股股份已被拍卖成交。4天前的6月25日,泛海控股也达成了一笔交易,将浙江泛海建设投资有限公司剥离部分资产后的100%股权卖给融创,作价22亿元,对归属上市公司股东净利润影响约-4.7亿元。

在此之前,泛海控股虽然也转手了一些境内资产,但很少做亏本买卖。6月28日,泛海控股相关人士坦言,做这笔交易主要是出于公司目前情况,为了快速回笼资金、偿还债务,价格是另外的考虑。

2021年,泛海控股有478.87亿元的短债到期,以其手头持有的193.88亿元货币资金来看,尚有约285亿元的资金缺口。在新增融资难度加大的背景下,偿债资金主要来自于该公司境内外资产的处置,以及上市公司和项目公司层面的股权转让。“今年债务压力比较大,公司会全力以赴。所有资产,只要买家合适、价格合适,都可以谈。”上述人士透露。

虽处境艰难,但该公司还是希望释放这只是短期现象的信号。在与融创的这笔交易中,泛海控股拥有一年回购权,年初定下的股份回购计划也依然在推进,意图不言而喻。

一笔亏损交易和回购协议

公告显示,泛海控股旗下子公司——武汉中央商务区股份有限公司(以下简称“武汉公司”)在6月24日与融创签署了《协议书》,向后者转让其持有的浙江泛海建设投资有限公司(以下简称“浙江公司”)剥离部分资产后的100%股权。被剥离的资产包括浙江公司持有的民生信托10.7143%股权,和杭州泛海国际中心1号楼的1082.4平方米商业和22个车位。

交易完成后,浙江公司持有的杭州钓鱼台酒店、杭州民生金融中心均将由融创持有、经营。交易的对价为22亿元,其中股权转让价款约为15.3亿元,债权转让价款约为6.7亿元。泛海控股表示,初步测算,本次交易对归属上市公司股东净利润影响约-4.7亿元。

值得一提的是,双方还达成了一份回购协议,约定武汉公司或其指定方有权在2022年6月23日前回购浙江公司股权,回购对价涉及按年化11%计算的利息等。

从公告可看出,交易的定价综合考虑了浙江公司账面价值及其旗下资产债务、担保等情况,武汉公司所拥有的一年回购权,以及泛海控股现阶段的偿债压力等因素。

“杭州钓鱼台酒店位置很好,但是有一些瑕疵,涉及抵押担保等问题,要按市价出售是很困难的。”某商业地产专家表示,此前业内对泛海控股的资产情况已有所了解,此次融创接盘并非表面那么简单,从回购协议中的利息约定来看,股权收购最终变成一年期的债权融资也不是没有可能。

据了解,此次股权交易所得款项,泛海控股计划用于偿还公司债务,缓解债务压力。截至2020年底,该公司的短期借款金额为182.65亿元、一年内到期的非流动负债金额292.57亿元,其他流动负债3.65亿元,共约478.87亿元的短债需偿还,其持有的193.88亿元货币资金明显难以覆盖。

在年报中,泛海控股也承认,公司重点发展的业务均属资金密集型行业,资金需求较大,在当前政策、市场环境下,面临较大的资金压力和一定的流动性风险。

加速推进资产处置

短债压身,泛海控股表示,2021年的主要工作便是力保到期债务的及时偿付或合理解决。资金筹措的途径有几个,包括加快地产开发建设、最大限度回流资金,盘活或处置公司存量项目和资产,加快民生信托、亚太财险、武汉公司等单位以及部分项目引战工作,引入权益资金,千方百计增加再融资等。

再融资这条路目前看来很难走通。5月26日,东方金诚宣布将泛海控股主体信用等级由AA—下调至A,评级展望维持负面。理由是该公司5月23日到期的2.8亿美元债,有1.34亿美元的本金及利息延期到8月23日前兑付,且该公司6月-8月有37亿元的境内债券到期或回售,这需要其通过境内外地产项目出售来筹措资金,但这存在较大不确定性。而由于存在多条涉诉及被执行记录,涉诉金额较大,泛海控股旗下的武汉公司已有多处不动产被查封及冻结,也导致公司资产流动性减弱。

“评级下调对再融资多少会有影响,单靠再融资比较难,还是要多管齐下,处置资产,引战。”泛海控股相关人士表示,当前公司资金确实相对紧张,旗下所有资产都持开放态度,只要买家合适、价格合适都可以处置。“希望境内外的资产处置都可以尽快推进。”

2020年底,泛海控股的当期存货有575.43亿元,存货周转率仅为0.02,低于地产行业平均水平。该公司大部分的存货为地产项目,其中境内项目账面价值为326.18亿元,境外项目账面价值248.95亿元。泛海控股方面表示,公司房地产项目类型涵盖住宅、公寓、酒店、写字楼、大型综合体等多种业态,所开发产品均为高端或精品项目,代表项目包括北京泛海国际居住区、武汉中央商务区、杭州民生金融中心等。项目设计、选材、施工等各方面均追求高品质,因此建设周期较长。据悉,武汉中心大厦项目2015年就已完成封顶,6年过去了,至今还没有完成竣工备案工作。

该公司境外房地产项目位于美国旧金山、洛杉矶、纽约、夏威夷等重点城市核心地段,规划业态包括住宅、商业、写字楼、酒店等,建设工期较长,加上新冠疫情影响建设工期进一步拉长。

境内存量房地产项目的处置相对容易,今年1月份,泛海控股已将武汉中央商务区的一块地以30.66亿元的价格卖给了绿地,录得12.51亿元的收益。境外项目要转手就困难得多了,截至2020底,其美国房地产开发项目的账面价值折合38.15亿美元,占公司净资产的比重达到了71.17%。如果这些境外资产能够悉数变现,泛海控股的流动性将大幅改善。

据了解,泛海控股多年前就已在寻求海外资产的退出,只是进展并不顺利,2020年只卖出了美国索诺玛地产项目,虽然2020年3月就与弘毅投资达成了协议,以12亿美元出售旧金山项目,但直至目前还未有进一步消息。

“虽然美国房地产市场今年有所回暖,但泛海控股当年的收购价比较高,再加上一些项目存在法律纠纷等问题,要转让还是有难度的。”据一位从事海外资产交易的业内人士介绍,泛海控股确实正在寻找美国项目的合作方,也曾跟一些公司洽谈过,但价格和合作条件并未谈拢。原本打算卖给弘毅投资的旧金山项目横生枝节,在今年6月初因工程款纠纷被当地的工程承包商起诉,也增加了这笔交易的不确定性。

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