连平:应改变房企过度依赖银行信贷的间接融资模式

在“房住不炒”的大背景下,房地产行业“去杠杆”已经成为共识。植信投资首席经济学家兼研究院院长连平在近日召开的“2021年中国上市房地产企业综合竞争力研究与评估成果发布会”上表示,相对于居民部门,房企过度依赖银行信贷的间接融资模式加大了行业潜在风险隐患,需提升房企直接融资比例,合理支持房企融资,以防范风险,增加有效供给。

国家统计局数据显示,2021年1—5月份,房地产开发企业到位资金81380亿元,其中,国内贷款10873亿元,个人按揭贷款13400亿元。连平认为,在房企资金来源结构中,个人按揭和银行贷款仍是房地产企业最重要的资金获得方式。近年来,随着房地产金融监管趋严,房地产信托融资和股权融资呈现衰退迹象。总体而言,房企融资仍十分倚重间接融资渠道,直接融资比重仍有待提高。

连平认为,当前我国居民住房信贷扩张较快、增速较高,但鉴于居民首付和多套房贷款比例在全球范围内处于较高水平,杠杆率水平在全球范围内处于低位,因此实际风险相对较低,房地产行业的风险主要来源于房地产企业。

在房企层面,连平指出,融资环境收紧、营业收入下滑和债务负担增大是房企面临的三重压力。从2020年上市房企年报来看,房企的真实负债压力不小。据他测算,样本房企剔除预收款后的资产负债率超过70%的接近40%,约四分之一的房企净负债率超过了100%的水平,房企无论是短期债务风险还是长期偿债能力都值得关注。

当前,房地产开发贷、个人按揭贷款等金融支持更侧重于房地产建设“前半段”的支持,也即新开工、施工等前期阶段,这也使得新开工和施工面积增速和体量保持较高水平。对此,连平建议,加大对于施工到竣工交付“后半段”的金融支持力度,提升房屋竣工面积,增加现房供给,平衡供求关系。

此外,他认为,房企过度依赖银行信贷的间接融资模式易将行业债务风险传导扩散至整个经济金融领域。在当下债务风险有所加大的背景下,应提高房企债券融资、信托融资、股权融资等直接融资的比例。对于房企而言,也可考虑通过合作开发、分拆物业IPO、债转股,以及借鉴海外经验,合理运用房地产投资信托基金(REITs)、资产证券化等方式,优化房企融资结构。

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