商票逾期?为啥,富力地产要与实地集团撇清关系

7月27日午间,富力地产(02777,HK)发布自愿性公告称,富力集团目前并无与实地集团有任何直接或间接对集团构成财务负债的财务贷款或债务担保安排,及富力集团与实地集团并无股权关系。

每日商业报道(www.bizvcw.com)注意到,富力地产极力与实地集团撇清关系的举动,与实地集团此前被曝商票逾期有着很大的关联。尽管富力声明,与实地集团并无任何债券、股权关系。仍有不少投资者质疑称,结合两家公司此前的种种业务、资金联系,“实地属于富力系”的声量依旧很大。

受此事影响,7月27日,富力地产发布自愿性公告当日,股债双双大幅下跌。当天,富力地产股价下跌6.03%,收盘报每股7.32港元。此外,富力地产美元债也显著下滑。

实地集团经营难乐观

富力地产陷入的风波,与事件的另一方——实地集团近期遭遇的商票逾期危机紧密关联。

近日,有微博用户称,自己的公司与实地集团子公司——荆门实强房地产置业有限公司签发和承兑的商业承兑汇票到期后,“要求承兑人无条件进行兑付,未果,甚至驳回拒付,直接拒绝付款”。无独有偶,有多位用户揭发了商票逾期事件,并晒出汇票截图以证实真实性。

此前,今年5月底,实地集团自身就被曝出商票逾期兑付。实地集团当时立刻发布声明称:“公司始终积极有序兑付商票中,因小额商票的持票人较多,银行系统完成商票兑付的相关流程需要时间。”在最后一次声明中,集团方表示,涉及到期商业承兑汇票已 100% 承兑。

但是,风波并未就此平息。此后的6月份,实地商票未能按时兑付的传言并未停止。7月25日,甚至爆发了线下冲突,实地的供应商和数名持票人顶着炎炎烈日,前往实地总部维权。据乐居财经报道称,实地的保安和维权者爆发了激烈的肢体冲突,互相推搡,争抢维权横幅,场面一度失控。

商票逾期事件的背后,不仅是对公司商誉的考验,或许暗藏着整个实地集团的危机。

官网信息显示,实地集团成立于2006年的广州,“始于地产而不止于地产”,目前,实地集团已经发展成为一家为用户提供贯穿全生命周期智慧人居解决方案的综合性企业。实地集团目前已在国内31个城市开展业务,基于自研自建的智慧人居生态系统SLS2.0(Smart Life System 2.0),集团于2020年落地了首个OTA智能社区。

不过,从销售数据来看,实地集团的日子并不好过。自2015年起,实地集团开始全国扩张,集团实际控制人张量上调了实地地产内部销售目标,剑指1200亿元。但销售额却在2017年突破两百亿后,开始下滑。克而瑞销售排行榜的数据显示,2017年至2020年间,实地集团销售额分别为201.1亿元、158亿元、119.6亿元、257.4亿元,排名一路从89名下滑至153名,随后上升至100名。

同样,实地集团的财务数据也不容乐观。2020年5月,实地集团向港交所递交的招股书显示,2017年至2019年,实地集团流动负债总额逐年走高,分别为253.4亿元、350.2亿元、367亿元;净资产负债率居高不下,分别为3809%、533%、225%,远高于行业平均水平。

现金流问题也很突出。实地集团经营活动所得现金流量净额由2017年的25.2亿元急剧减少至6.6亿元,到了2019年仅剩2.2亿元。相比之下,2017年至2019年间集团营业收入分别为38.7亿元、63.7亿元、83.2亿元,归母净利润仅有3.2亿元、8.2亿元、7.3亿元。

销售数据起伏、资产负债率高企、现金流缩水,实地集团短债覆盖能力显著不足,面临着较大的还款压力。截至2020年第一季度,实地地产于一年内到期的银行贷款及其他借款总额已接近43亿元,而其在2019年末现金及现金等价物仅为20.4亿元,无法覆盖1年内到期负债。

由于公司存在的种种资金问题,实地集团寻求IPO的计划未能兑现。去年5月,实地集团递交招股书,不过以招股书失效告终。紧随IPO失败的负面消息,实地集团又于今年春节期间被曝“13名高管集体辞职”事件。《财经》在对此事报道时还指出,2017年以来,实地集团总经理级别以上的离职者已超过10人。

暧昧不清的关系

实地集团从诞生起,就与富力地产的渊源没有断过。

成立于2006年的实地集团,由富力地产集团联席董事长兼总裁张力之子张量创办。因此,实地集团在成立之初就被称为“富力系”房企。成立之后,二者业务往来不断。每日商业报道(www.bizvcw.com)注意到,实地地产承接富力多个住宅小区和甲级写字楼项目,是富力的重要合作承建商。

从人才交流上来看,二者也“难舍难分”。在实地人才体系中富力系人员不在少数。2006年,实地集团在广东中山开发首个住宅项目中山璟湖城,由彼时富力地产北京公司副总经理邬琳坐镇操盘;王洪志原为富力地产北京分公司的成本控制中心副主任,于2011年5月加入实地集团,负责工程招投标及成本控制,现任实地集团副总裁。

但是,实地集团并未打算一直依赖富力,也曾有过尝试独立性的举措。在实地集团2015年开年新春大会上,实地提出“增加非富力业务,打造自己的品牌”。口号提出之后,2015年9月,实地在广州长岭居板块连夺 4 宗地;2016年,实地广州首个项目亮相,将实地推向“最高光的时刻”。

此后,实地集团走上扩张道路,2020年实地集团以350万平方米拿地面积位列国内房企拿地面积榜单第51位,总拿地金额85亿元,也跻身前100名。从地域来看,实地开始在重庆、昆明、佛山、惠州等城市深耕,也逐渐走出了“富力大本营”广州的范畴。

但是需要指出,这种“脱钩”并未完全将实地移出富力地产的影响范围。每日商业报道(www.bizvcw.com)注意到,截至2020年,实地地产也有8家公司与富力地产相关联,并且后者在实地集团前5大客户中占了两席,贡献了实地收入中的4.2%。所以说,即使没有直接的股权债权关系,也很难把两家公司完全区隔开。

有房企内部人士对媒体表示,富力地产此时站出来撇清关系,“主要想透露富力不会给实地输血,必要时会放弃实地,因此发公告做必要的切割”。

从股价上看,投资者也并未买这则声明的账。“要是张力和张量能解除父子关系,或者张力和李思廉分家,我就相信富力和实地没有关系。”有业内人士调侃。

富力正在解决债务问题

有一个细节值得关注:富力此次发布自愿性声明,时值盘中;一般来说,上市公司公告发布时间多选在开盘前或收盘后,以避免消息对股价造成大幅震荡。“在盘中及时发布公告可能是对市场上一些传闻的回应,如果传闻不利于资本市场有序运行有必要公开、正面回应。”上海中原地产首席分析师卢文曦表示。

不惜以股价下跌为代价,或许可见富力高层极力摆脱负面消息的急迫心情。其实,实地“丑闻”愈演愈烈的这段时间,富力地产也可谓“泥菩萨过河自身难保”。7月26日,也就是声明发布的前一天,据财联社报道,富力地产2023年8月到期的11.75%债券每1美元跌2.8美分至90.3美分,这是该债券2021年1月发行以来的最大单日跌幅。

刚刚发布不久的半年数据,富力地产的表现也不尽如人意。截至今年6月底,富力地产实现总销售收入约650.8亿元,销售面积达485.17万平方米,若按其在2020年度业绩发布会上订下的1500亿元销售目标计算,上半年完成率仅43.39%。值得一提的是,如果今年富力无法完成目标,这将是其连续第三年错失销售目标。

而作为房企“最敏感的神经”之一的净资产负债率,截至2019年底,富力地产这一数字高达198.9%,远超行业平均水平。2020年,富力通过放缓拿地极力控制飙升的负债数据,将净资产负债率控制在了130.2%,较前一年降低了68.7个百分点。

但是,根据2020年下半年开始发生影响的“三道红线”标准,这一数字仍然踩线。截至2020年底,富力地产剔除预收款后的资产负债率为76.7%,净负债率130%,非受限现金短债比为0.4——“三道红线”全部踩雷,被列为“红档”房企。

为了降负债,富力地产不得不“割肉止血”,出售资产以减轻压力。富力地产董事长李思廉在2020年8月份时透露,富力年内拟出售一些投资性物业和地产项目,规模在120亿元左右。他当时表示,“未来9个月,会在国内外处理250亿到300亿的债务,中间超过一半已经会有一些重组的安排,其他的都会靠资金和销售来抵消”。

2020年11月,富力向黑石集团出售广州国际机场富力综合物流园70%权益,合并事项代价为人民币63亿元。“合并事项有利于优化资源配置、专注核心业务发展、增加资金储备及降低负债率,有利于提高抗风险能力,实现长期稳定健康发展。”富力当时在声明中表示。

2021年以来,富力的计划依旧未变。1月7日,富力地产继续新增股权出质,出质股权标的企业广州富力兴盛置业发展有限公司,出质股权数额162.5万元,质权人广州市城投投资有限公司。

李思廉为了稳定军心,向外界许下承诺:“预计2022年底三道红线全部达标。”不过,在近期发布的《2021上市房地产企业竞争力研究报告》中,富力地产依旧踩雷“三条红线”,为“红档”房企。富力的“减负”之路仍然任重而道远。

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