解局|恒大物业三成股权待售万科财团?

继蓝光嘉宝服务之后,恒大物业也要走向了出售的结局。

8月11日市场消息,恒大旗下的恒大物业将售予由万科牵头的企业。

就此,观点地产新媒体联系接近万科、万物云人士,对方均表示“尚未有可披露消息提供”。同时,此前传闻介入收购事项的另一巨头碧桂园服务亦回应,无此方面消息提供。

对上述事件,恒大方面则表示,对此传闻公司暂无官方回应,昨晚发了相关公告,正在和几家意向方谈,以公告为准。

在10日晚间,恒大物业与恒大汽车才刚刚发布公告披露控股股东中国恒大正在接触潜在独立第三方投资者探讨有关出售其部分资产,包括中国恒大持有的部分恒大汽车及恒大物业权益。

受到相关消息的刺激,11日恒大物业、恒大汽车均大幅上涨,涨幅一度超过10%。其中,恒大物业盘中最高涨至8.04港元/股,涨幅达20%,截至收盘,报每股7.3港元,涨幅8.96%。

不得不承认,从分拆前引战、47天刷新物业公司上市时间纪录,再到如今整体出售,恒大物业或许又将创下另一项纪录。

这凸显出恒大的现金流压力。为了释放流动性,恒大近期传出与广州、深圳等地一众企业洽谈从项目到上市公司股权层面的交易,某央企人士表示“大家都多少与恒大进行过接触”。

物业股权待售

如果恒大物业完成股权出售,或许在一定程度上能缓解恒大的现金流压力。

按照8月11日收市市值计算,恒大物业目前的总市值是789.19亿港元,但若按照发行价格8.8港元/股计算,其总市值约为951.37亿港元。

仅以上述市值,以及中国恒大持有的60.96%股权计算,其享有其中以现市值计算的价值为481.09亿港元以及上市发行价计算的约579.96亿港元的权益。若参考此前蓝光发展出售蓝光嘉宝服务的售价,大概率上述市值将会成为交易对价的评估标准。

8月10号晚的公告,便已表明恒大对恒大物业和恒大汽车的态度。公告指出,恒大正在接触潜在独立第三方投资者探讨有关出售其部分资产,包括其持有的部分恒大物业权益。

按照恒大物业和恒大汽车公告的表述,恒大原计划也许只是希望通过部分引资,达到缓解现金流紧张的局面。但隔日的市场消息,恒大也许将要将所持股份全部出售。

全部出售的阻力并不小,实际上,港股IPO前的股东面临着一定时期的禁售期。分析人士对观点地产新媒体指,一般而言,控股股东在6个月内不得出售任何股票;上市半年后控股股东有权出售股票,但不能失去控股股东的地位。

这意味着,对于上市9个月的恒大物业,恒大最多只能出售30%左右的股权。按最新市值算,这部分待售股份价值约237亿港元。

但这已经是恒大为数不多能卖得起价的资产,因为即便恒大物业的发展主要依赖恒大的发展,其依旧是一个庞然大物。

截至2020年12月31日,恒大物业总合约管理面积约5.65亿平方米,在管面积约3亿平方米(含第三方开发商开发的物业面积约970万平方米)。这样的成绩,基本排在物业管理上市公司中,管理规模排名的第一梯队。

恒大物业也是百亿营收物业股中的一员。其在2020年完成营业收入105.09亿元,净利润26.47亿元,股东应占利润26.48亿元。

回顾恒大物业这一年,从接触资本开始,其首要任务就是为恒大降低负债。

在2020年8月,恒大为恒大物业引入14家战略投资者,包括华人置业创始人刘銮雄之妻陈凯韵、恒大集团董事局总裁夏海钧、人和商业戴永革、中信资本、农银国际、光大控股、腾讯控股、周大福、阿里巴巴旗下的云峰基金、红杉资本等,代价总和为235亿港元(约人民币211亿元)。

随后恒大物业便冲向港交所,用一个半月时间披露招股书,并且仅用了47天,便正式通过港交所聆讯,并于2020年12月2日成功登陆港交所,完成其通过向公共市场募资达到增厚资产从而降负债的目标。

如今,距离恒大物业引战投刚刚好一年的时间,恒大已经准备将部分股份出售。

这也许和恒大最初通过分拆资产实现报表美化的想法有所偏差,但在数千亿流动性压力下,出售亦是迫不得已的选项。

出售资产

恒大已经把各种能卖的资产都摆上货架。

从2020年开始,恒大便着力降负债。在2020年其分拆了恒大物业上市,通过恒大汽车通过配售新股筹集约40亿港元,并公告拟在科创板上市、完成告863亿战投转为普通股、通过配售股份融资约42.56亿港元、以148.5亿元转让广汇能源股权,宣布终止与深深房重组计划。

进入2021年,恒大配售恒大汽车股份引资260亿港元、3月房车宝引入战投募资163.5亿港元、5月以每股40.92港元配售2.6亿股恒大汽车股份……

频繁的融资操作已经成功让恒大的负债率有所下降。据恒大负责人7月末的说法,截至今年6月30日,公司有息负债已降至约5700亿元、净负债率已降至100%以下,一条红线成功“转绿”。

但是,自2021年6月以来,恒大负面舆情增多,包括票据逾期、涉及诉讼、土地款延缴等,信用评级连续下调,包括中诚信评级展望调整为负面,惠誉两次下调公司评级由B+至CCC+;穆迪下调公司评级至B2;标普下调公司评级至B-。

分拆资产降杠杆的做法,在短期大额债务风险敞口面前显得微不足道。瑞银近期发表研究报告指出,恒大总负债有约77%将在12个月内到期。而据早前REDD引述知情人士,中央高层面临的财务困境定性为“流动性问题”,而非资不抵债。

事实上,过去通过引战投达到美化报表,从而缓解债务融资压力的做法已经没办法解决恒大的燃眉之急。随着商票兑付、债务到期的压力,今年以来,恒大降负债的风格已经被逼到只能采用快速出售资产来缓解压力。

恒大开始不断出售旗下资产平台。从今年6月以来,其分别在6月20日转让恒腾网络股份,总价44.33亿港元;6月21日转让嘉凯城29.9%股权,价款约27.62亿元;8月1日再次出售恒腾网络股权,作价32.5亿港元……

一同被摆上货架的除了上市平台,还有不少多元产业、旧改资产等,比如7月31日恒大退出深圳高新投7.0798%股份、由万科子公司接盘,该退出公司是上世纪90年代初深圳市委、市政府为解决中小科技企业融资难问题而设立的专业金融服务机构,现已发展成为全国性创新型金融服务集团。

据REDD引述知情人士称,为解决流动性困境,恒大计划出售约1200亿元资产,包括在深圳的旧改,且于6月份已与金茂等买家洽谈。

如今,只是轮到了恒大物业与恒大汽车。在昨日公告之前,便有市场传闻,在有关部门协调下,部分国企正与恒大展开联合谈判,这些企业包括珠江投资、广州城投、越秀金控、华润、万科、保利等。

据了解,除了目前传出恒大物业将出售予万科牵头的企业外,恒大汽车则大概率将引入地方国资。

但这也侧面反映出恒大的债务压力在不断增大。从过去引战缓解,到出售非核心资产,再到现在,开始出售市场景气度最好的物业与新能源汽车。

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