商票规模仅4亿,中梁将继续着力减债

随着金融监管力度加强,多数房企将着力降负债,防范现金流风险提升至前所未有的战略高度。中梁控股(02772.HK) 也正在全力促进债务达到监管指标。

8月24日,中梁发布的2021年半年报显示, 上半年合约销售金额同比增长40.3%,达到950亿元,完成年目标53%,回款率超过85%。

得益于过去两年销售业绩持续增长,中梁营收也呈现大幅增长。根据财报,上半年中梁营收同比增长38.5%,达到329.1亿元;净利润同比增长16.8%,达到25.8亿元;毛利同比增长27.4%,达到68.31亿元。

由于监管层对新增融资的限制和表内外融资渠道的全面监控,高杠杆房企战略由规模转向为债务管控,中梁也开始把重点放在优化资产负债结构上。

在销售回款逐年提升的带动下,中梁现金流对总债务的覆盖能力有所提升,整体债务结构较去年底有所优化。

依照“三线四档”融资新规,中梁上半年指标有一项超阈值,保持“黄档”行列,不过相关指标已有所下降——剔除预收款后的资产负债率为79.3%,净负债率为56.1%,现金短债比为1.20。

“对于三条红线,暂时没有收到特别的通知。”中梁首席财务官及副总裁游思嘉在业绩会上对债务情况作了说明,称“若国家需要,将及时上报相关方案。后续将继续按照国家降杠杆政策执行,做大量减债务及稳债务的工作。”

中梁的融资渠道主要为国内开发贷、非银贷款和境外美元债,并且还涉及少量今年纳入监管范围的商票。根据财报数据,截至上半年,中梁总有息负债为546亿元,其中境内银行贷款占比51%,境外优先票据和贷款占比25%,境内外非银行借款占比降至25%。

同时中梁的长短债结构也得到优化,一年内到期的债务占总体债务比例不高,截至上半年末的加权平均融资成本也维持在8.3%,相比以往进一步下降。

由于现金流受持续密切监控,中梁对于偿债铺也更加重视。在今年市场波动较大的美元债方面,游思嘉称,“预期短期内境外发债市场不会太快重新开放,重新发债窗口比较被动。中梁计划使用自身现金流偿还美元债,下半年将降至非常可控的水平。”

根据游思嘉披露的计划,中梁已经准备好下半年还款额度,预期至今年年底,境外364票据减少2亿美元。在12个月以内,对于境外364票据的存量规模从目前45%左右降低到25%。

隐含一定金融风险的商票,今年在房地产行业掀起风波,多家房企陷入拒付商票纠纷中。今年5月,中梁被传“商票或将逾期”,随后对外迅速做了澄清。

此次业绩会上,游思嘉再次强调,中梁商票逾期系误传,中梁商票规模小,且按时支付。“中梁商票规模在业内来讲是很少的。截至去年底,商票规模约6亿元,截至今年上半年,商票规模已下降到约4亿元。”

此外,中梁也是一家涉及股权融资较多的房企。由于中梁多采用合作方式获取项目,合联营项目多,销售权益比例较低,导致与关联方和合作方往来款规模较大且持续增长,少数股东权益占比较高。

“长三角区域买地模式一般以招拍挂或收并购为主。因此长三角的房企合作度比其他区域包括珠三角房企要高,少数股东权益反映合作比较大。”游思嘉披露,“目前少数股东权益占比约40%,随着未来我们利润结转,慢慢会提升到50%左右。”

据财报数据,上半年中梁包含合联营公司在内的全口径拿地金额为408亿元,共获取67土地项目,总建筑面积约为790万平方米。

中梁在财报中称,奉行拿地金额不超过销售占比的40%准则,从而在期内使得营运现金流入为正,为26.04亿元。

在上半年买地投资中,中梁来自集中供地政策的二线城市占土地投资总额约19%,其他二线城市占比15%。其余的土地投资总额,三线城市占比55%,四线城市占比约11% 。因此,集中供地给房企带来利润等方面变化,对中梁影响不大。

截至上半年,中梁现总土储为6600万平方米,未售的土储面积为4180万平方米,对应未售的土储货值达5000亿元。

“土储及可售货值可以支持公司的长远稳步发展。”游思嘉称,“即使在三条红线管控下,公司有去杠杆指标,但不会影响未来业绩增长。”

对于今年全年业绩,中梁执行董事及联席总裁何剑在业绩会上也强调,将抓住下半年重要销售窗口,有信心实现年度1800亿的销售指标。

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