秦虹:优化房地产金融政策的三点建议

作者 秦虹 住房和城乡建设部政策研究中心原主任

目前,中国的房地产调控政策主要包括金融政策、土地政策、税收政策、行政管控政策。这四大类政策中,金融政策负责守底线、防风险;土地政策要最终实现人、地、房的挂钩;税收政策的未来方向是增加房地产的持有税;行政管控政策使用频率最高,包括限购、限贷、限价、限售、限签等。

中国房地产的金融政策调控已经取得明显成效。未来一段时间内,我们预计该政策进一步收紧的可能性较低。为促进未来金融调控政策更好地“堵疏结合”,我们提出以下几点优化建议:

其一,将所有房地产持有经营类(不是散售)项目的贷款,从房企债务红线和商业银行房地产集中度管理政策中剔除。

过去,由于各种政策要求,房企沉淀了大量自持经营类资产,这些资产需要通过后期持续运营服务才能取得收益,因此项目资金占用大、盈利周期长。我们建议针对这部分资产的贷款管理应从房地产贷款中剥离。同时,金融信贷政策可以阶段性地支持房企并购贷款,以保证房企合理的融资性现金流。

其二,对持有经营类的商业、办公等资产,允许发行公募REITs,以盘活存量资产、支持消费,使企业获得正常的经营性现金流。

其三,及时发放房地产按揭贷款,支持刚需客群资金需求,支持房企开展产品创新活动。

我们预计,房地产市场的整体销售量或将进入下行阶段,房企应该做好各种应对准备。未来,房企要坚持“固优拓新”,做好投资精准定位,把握开发节奏,不断优化供给,通过新时期发展战略的转型升级,满足日益提升的消费需求。

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