金科地产集团会议纪要

9月24日下午,金科地产集团股份有限公司召开了境外债券投资人线上交流会,会议时长100分钟,要点如下:

1、中报业绩及经营简报:2021年上半年,公司实现全口径销售1,025 亿元,同比增长18%;销售面积1,005 万平方米,同比增长17%。回款率达到 97%。投资方面获取39块土地, 总建筑面积835万平方米。在获取土地上有两个变化:一是投资城市能级新一线和二线占比超90%以上;二是“地产+产业”“地产+商业”和收并购等非招拍挂方式获取土地占比57%,招拍挂获取土地占比43%。有息债务由2020年末的987亿元降到2021年6月末941亿元,一年内到期有息债务占比降到28%。

2、面对内外部环境变化,公司预计全年增长率相比年初10%-15%的目标将有正负5%的浮动区间,优先保经营和现金流稳健,而不是追求销售增长。全年全口径拿地支出也由年初计划的800-900亿元下调至550亿元,预判四季度或迎来投资窗口期,关注年底的拿地机会。

3、就投资者关心的实控人与前妻股权纠纷进展:公司表示目前涉及到上市公司的股权分割事项已经办理完结,目前双方无解除一致行动关系的意思表示,故仍是一致行动人。未来即便解除,黄红云对公司实控地位还是稳固的:董事会9人中除了两名职工代表,剩余7人中3名独董和2名执行董事是由黄红云提名。主要股东中的红星集团和阳光保险明确表示对黄红云的支持,其中红星签署协议,即当黄红云对金科实际可支配表决权的股份比例小于等于20.5425%的情况下,红星下的广东弘敏将其持有公司6%股份比例的表决权委托给黄红云行使,有效期为五年。该协议不可撤销,无需另外授权。必要时黄红云也会启动对公司的增持。

4、关于债务结构中非标占比较高的问题:截至2021年6月末非标占比26%,主要以信托类的土地前融为主,预计全年控制在20%-25%。金科的非标成本8%-10%,相对同行有一定成本优势。金科做前融对还款期限有要求,享受满6个月的回售权,将及时用低成本债务进行置换。后续将平稳下降,不能断崖式下降。

5、远洋收购红星地产,对于金科与红星在轻重资产上的合作均不造成影响。

6、关于金科服务考虑以18亿元收购新力服务的传闻,公司不置可否,表示金科物业盈利良好,自身有拓展的想法和需求,对标的物也有关注,将在达到披露条件后公告。

7、“地产+”业务方面,计划后续在拿地中占比50%(按货值计算),投资红线是可销售物业的利润必须覆盖持有型物业的成本,此外项目本身要符合商业/产业逻辑,即要求运营能赚钱。

8、关于市场猜测四季度银行按揭额度和金融资源将有所放开,公司表示经营上还是保持偏谨慎的态度,不能将财务安全和政策经营押注到政策放松之上。

发表评论

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注